#nietinhetweilandbouwen
Blog - 14 januari 2016Nu de bouw weer op gang komt wordt er terecht gewaarschuwd voor (opnieuw) bouwen in het weiland. Cees-Jan Pen, Gerben van Dijk (in Cobouw 'Vastgoedsector heeft gezond verstand nodig', Nederlands Dagblad 'Geen weiland nodig voor 768.000 huizen') en Floris Alkemade (Trouw 'Verbouwen met lef') roepen in koor dat in de woningbehoefte kan worden voorzien door slimmer met onze bestaande gebouwenvoorraad om te gaan.
De oplossing die Pen en van Dijk aandragen is uitdagend, maar te simpel voorgesteld: niets meer nieuw bouwen want we hebben genoeg leegstaande gebouwen om in de (woning-) behoefte te voorzien. Bovendien zijn de getallen die zij noemen wild speculatieve extrapolaties van één gegeven. Stellen dat er naast x m2 gemeten kantorenleegstand er in andere sectoren wel evenveel leegstand zal zijn (onderwijs, wonen, recreatie en dan nog 4), en dan alles verdubbelen omdat er wel net zoveel verborgen leegstand zou kunnen zijn is erg kort door de bocht en maakt hun overigens heel zinnige betoog wel heel makkelijk af te schieten. Laat onverlet dat het natuurlijk hard nodig is die leegstand nu eens een keer goed te inventariseren. Wat Rijksbouwmeester Alkemade voorstelt klinkt voorzichtiger: Nederland is niet vol – Nederland staat leeg; besluit dus niet tot sloop of nieuwbouw voordat goed de kansen zijn onderzocht van een leegstaand gebouw of terrein.
Weilandbouwen
De term weilandbouwen, bouwen in het weiland, staat voor gedachteloos de weg van de minste weerstand kiezen en bouwen buiten de bestaande bebouwde kom. En daarmee de toch al schaarse open ruimte in ons land op te souperen. Weiland, te koop voor luttele euro’s per vierkante meter. Als je die als gemeente eerst opkoopt en dan de bestemming wijzigt kan er geld verdiend worden. Ontwikkelaars doen vanouds graag aan dat spel mee, en zijn nu geneigd de bouw weer op gang te helpen met projecten waar weinig risico en complexiteit in zit. De voorzieningenstructuur, de ontsluiting, de sociaal-maatschappelijke gevolgen, dat zien we allemaal later wel.
Niet meer bouwen in het weiland wil zeggen: wel bouwen in de bestaande steden, en in een nog stringentere betekenis: kijk naar bestaande leegstaande gebouwen, of je die kunt omtoveren in de 1.000.000 woningen die er de komende decennia bij moeten komen. Dat is een prima uitgangspunt, en het onderzoek naar de omvang van de behoefte en van de geschikte locaties en gebouwen moet onmiddellijk van start gaan.
Dan moet de vraag beantwoord worden: wat zijn die bestaande steden, en waar begint het weiland? Dat lijkt misschien makkelijk, maar in het licht van de veelgehoorde stelling dat Nederland eigenlijk in z’n geheel één grote stad is, wordt het al minder eenvoudig.
Bruikbare leegstand
Niet zo moeilijk te begrijpen is de wens om van charmante oude industriegebouwen die door de uitdijende steden zijn ingekapseld leuke woongebouwen te maken met supergave lofts, fijne compacte starterswoningen en dergelijke. Met kantoorgebouwen is het al ietsje minder makkelijk. En om zomaar te roepen dat je bijvoorbeeld op de verdiepingen van de straks misschien leegstaande V&D’s prima kunt wonen is te kort door de bocht. Of heeft men dan die ietwat slonzige man in ochtendjas in gedachten die in de tv-reclame als bewoner van de Mediamarkt figureert? We moeten wel kritisch kijken naar al die leegstaande gebouwen, met de vraag of een ingrijpende verbouwing inderdaad duurzamer is dan sloop/nieuwbouw.
Het is heel goed denkbaar dat op hele goede plekken in de stad hele slechte gebouwen staan. Slecht in de zin van moeilijk bruikbaar, weinig flexibel, te weinig vierkante meters om de plek in de stad te rechtvaardigen, onaantrekkelijk uiterlijk, slechte constructie en afwerking, slechte energiehuishouding. Dan is sloop-nieuwbouw een aantrekkelijke optie, om een beter, meer eigentijds, diverser en intensiever gebruik van die locatie mogelijk te maken, en tegelijkertijd duurzamer en flexibeler en dus meer toekomstgericht te bouwen.
Snelweglocaties
Lastiger wordt het met de leegstand op kantorenlocaties langs de snelweg: al die Brainparks et cetera die eind vorige eeuw zo populair waren. Niemand met Brains meer te vinden daar. Het zijn de plekken die uitsluitend per auto bereikbaar zijn, waar mensen uitsluitend kwamen/komen om van 9 tot 5 in een kantoor te werken en daarna weer per auto via de file huiswaarts te gaan. Eigenlijk plekken waar niemand graag wil zijn, tenzij je er moet zijn voor je werk. Gebouwd in het weiland ja, en vervolgens moesten er nieuwe snelwegopritten voor worden gemaakt, wat de snelwegen verder deed verstoppen.
Doorgaans werd er voor de aantallen mensen op zo’n plek geen mogelijkheid gezien om voor adequaat openbaar vervoer te zorgen. Fietsroutes naar de stadscentra en woongebieden zijn te lang of ontbreken. Voorzieningen die horen bij het stedelijke leven zijn er niet en ze zijn ook niet prettig bereikbaar. Met het veranderen van de bedrijven- en kantorenmarkt die nu leegstand oplevert zullen de Brainparks niet gespaard worden. Immers, een kantoor met Brains begrijpt dat de stadscentra betere locaties bieden. Dat betekent leegstand op ‘snelweglocaties’, in tamelijk onaantrekkelijke omgevingen (voornamelijk parkeerterreinen) en vaak nogal onaantrekkelijke standaard kantoorgebouwen. De vraag wat aantrekkelijke nieuwe invullingen zijn voor dit soort plekken is nog nauwelijks aan bod gekomen in de hele transformatiediscussie. Het zal daarbij onder meer gaan over de problematische verbinding van deze locaties met de steden en voorzieningen.
Inventarisatie
Het belang van een goede inventarisatie van leegstaande gebouwen en hun bruikbaarheid voor nieuw programma gaat ook over krimp en groei. Gebouwen kunnen op zichzelf de moeite waard zijn voor hergebruik, maar in een krimpgebied kan gewoonweg te weinig vraag zijn. Een poging mensen te trekken door woningen aan te bieden en zo de krimp te stoppen, houdt een risico in, zeker als die niet wordt geflankeerd door nieuwe werkgelegenheid en voorzieningen aan te bieden. Maar zonder enige visie of beleid groei in het ene gebied en krimp in het andere hun gang laten gaan maakt het streven de leegstand te vullen onmogelijk.
Die visie moet er dus komen. En het uitgangspunt moet zeker zijn dat open gebied open blijft en dat de nodige woningen de steden gaan versterken. Dus niet in het weiland bouwen. Dat daar een uitdaging in besloten ligt is evident.
De conclusie, zoals vaak in onze blogs: naast de inventarisatie- en onderzoeksvraag liggen hier ontwerpopgaven op het gebied van ruimtelijke ordening en stedenbouw. Bij het zoeken naar gebouwen en locaties die zich lenen voor invulling met woningen of andere stedelijke programma’s kijken we hoe die gebouwen en locaties goed ingebed worden in, of verbonden kunnen worden met de stad.